Mua rẫy cà phê ở Đắk Lắk: 8 điều cần xem ngoài giá
Rẫy cà phê là tài sản quen thuộc của người Đắk Lắk: vừa có thu nhập hằng năm, vừa giữ giá trị đất. Nhưng mua rẫy khác hẳn mua đất nền. Một rẫy nhìn xanh tốt vào mùa mưa có thể thiếu nước trầm trọng mùa khô, hoặc cây đã già cỗi phải tái canh tốn kém. Đây là 8 điều Đất Ngọc luôn kiểm khi nhận ký gửi rẫy.
1. Tuổi cây và giống
Cà phê vối cho năng suất tốt từ năm thứ 4 đến khoảng năm 20. Cây quá 20–25 năm thường phải tái canh hoặc ghép cải tạo, mất 2–3 năm chưa có thu. Hỏi rõ năm trồng, giống (thực sinh hay ghép, giống gì), đã ghép cải tạo chưa.
2. Nguồn nước tưới
Mùa khô ở Tây Nguyên kéo dài 4–5 tháng. Rẫy cần giếng khoan đủ nước, hồ chứa, hoặc gần suối có nước quanh năm. Hỏi: giếng sâu bao nhiêu mét, mùa khô năm ngoái có cạn không, mỗi đợt tưới mất bao nhiêu giờ.
3. Đường vào
Xe tải có vào tận rẫy được không, mùa mưa đường có lầy không. Rẫy mặt đường nhựa liên xã có giá cao hơn rẫy phải đi đường đất 2–3 km, nhưng tiết kiệm chi phí vận chuyển, công thu hái và có tiềm năng chuyển một phần lên thổ cư.
4. Sổ đất và loại đất
- Rẫy phải có giấy chứng nhận riêng, loại đất trồng cây lâu năm (CLN).
- Kiểm tra diện tích trên sổ với diện tích canh tác thực tế: nhiều rẫy canh tác lấn ra đất lâm nghiệp, đất chưa cấp sổ.
- Rẫy giáp ranh đất rừng cần tra kỹ có nằm trong quy hoạch đất lâm nghiệp không.
5. Ranh rẫy
Ranh rẫy thường là hàng cây, bờ mương, không có mốc. Nên đo lại bằng máy RTK và mời hàng xóm giáp ranh ký biên bản xác nhận ranh, tránh tranh chấp sau này.
6. Cây trồng xen
Sầu riêng, tiêu, bơ trồng xen làm tăng giá trị nhưng cũng tăng chi phí chăm sóc. Hỏi số lượng, tuổi từng loại, đã cho trái chưa. Hợp đồng mua bán nên ghi rõ tài sản trên đất được chuyển giao.
7. Ước tính thu nhập thận trọng
Đừng dựa vào năng suất "năm được mùa" chủ rẫy kể. Hãy tính theo trung bình 3 năm, giá cà phê thấp hơn giá hiện tại, và trừ chi phí phân bón, nhân công, tưới, thuốc. Thu nhập ròng của rẫy cà phê dao động rất mạnh theo thời tiết và giá thị trường; không ai cam kết được sản lượng.
8. Vay vốn và chuyển mục đích
Ngân hàng thường hạn chế cho vay đất nông nghiệp. Nếu bạn định xây nhà trên rẫy, cần xin chuyển một phần diện tích sang đất ở, nộp tiền sử dụng đất, và chỉ được khi phù hợp quy hoạch.
Đi xem rẫy vào mùa nào
Nên xem ít nhất hai lần: một lần mùa khô (tháng 2–4) để thấy nguồn nước và sức cây thật, một lần mùa mưa để thấy đường vào có lầy không. Xem vào mùa thu hoạch giúp ước sản lượng nhưng cây sai trái dễ khiến người mua đánh giá cao quá mức. Mang theo người rành cà phê để xem bộ tán, cành khung, sâu bệnh.
Một ví dụ
Lô rẫy cà phê 5.000 m² ở Cư M'gar trong kho ký gửi minh họa [DEMO] có đủ thông tin: tuổi cây, giếng khoan, đường xe tải, sổ đỏ, năng suất chủ rẫy khai báo. Cần xem rẫy ở huyện khác, gọi 0941 388 887.
