Kiểm tra quy hoạch trước khi mua đất ở Đắk Lắk: 5 cách tự làm
Ở Đắk Lắk, rủi ro lớn nhất khi mua đất không phải là trả giá cao mà là mua phải lô có một phần, thậm chí toàn bộ, nằm trong quy hoạch. Lô 150 m² mà 30 m² phía trước dính lộ giới mở đường thì khi xây nhà bạn phải lùi vào, khi Nhà nước thu hồi thì bồi thường theo bảng giá đất, thường thấp hơn giá bạn đã mua. Dưới đây là năm việc bạn có thể tự làm trước khi đặt cọc.
1. Hiểu có những loại quy hoạch nào
- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, thành phố: cho biết thửa đất trong tương lai được dùng làm gì (đất ở, đất thương mại, đất giao thông, đất công viên...). Đây là loại quan trọng nhất.
- Kế hoạch sử dụng đất hằng năm: cho biết năm nay địa phương dự kiến thu hồi, chuyển mục đích những khu nào. Lô nằm trong kế hoạch thu hồi năm nay thì gần như không nên mua.
- Quy hoạch xây dựng, quy hoạch chi tiết 1/500, 1/2000: quy định mật độ xây dựng, chiều cao, khoảng lùi.
- Lộ giới đường: chiều rộng đường theo quy hoạch, tính từ tim đường. Đường hiện tại 8 m nhưng lộ giới 16 m thì mỗi bên sẽ mất thêm khoảng 4 m.
- Hành lang an toàn: lưới điện cao thế, sông suối, đường ống, di tích.
2. Tra trên bản đồ công bố
Nhiều địa phương công bố bản đồ quy hoạch sử dụng đất trên cổng thông tin của UBND hoặc qua ứng dụng tra cứu quy hoạch. Cách làm:
- Lấy số tờ, số thửa trên giấy chứng nhận.
- Mở bản đồ quy hoạch sử dụng đất của huyện, thành phố, tìm đúng xã, phường.
- Đối chiếu vị trí thửa với màu sắc trên bản đồ: màu đất ở nông thôn, đô thị khác với màu đất giao thông, đất cây xanh.
- Chụp màn hình lưu lại, ghi ngày tra.
Lưu ý: bản đồ trên mạng có thể chưa cập nhật bản điều chỉnh mới nhất. Đây chỉ là bước sàng lọc.
3. Xem trang bổ sung của sổ và trích lục
Giấy chứng nhận cấp gần đây thường ghi rõ phần diện tích nằm trong hành lang, lộ giới ở mục "Ghi chú". Trích lục bản đồ địa chính mới nhất cũng cho thấy thửa đất đã bị điều chỉnh ranh hay chưa. Nếu sổ ghi 150 m² nhưng trích lục chỉ còn 142 m², hãy hỏi ngay lý do.
4. Đi thực địa và hỏi người địa phương
- Quan sát cột mốc lộ giới, cọc mốc giải phóng mặt bằng sơn đỏ dọc đường.
- Ngước lên xem có đường dây điện trung thế, cao thế đi qua không. Hành lang lưới điện 110 kV rộng mỗi bên khoảng 4 m tính từ dây ngoài cùng.
- Hỏi hàng xóm: khu này có ai bị thu hồi, có dự án đường nào sắp làm không.
- Hỏi trưởng thôn, tổ trưởng dân phố: họ thường biết sớm các cuộc họp lấy ý kiến quy hoạch.
5. Xin văn bản trả lời khi lô đất có giá trị lớn
Với lô giá trị lớn hoặc có dấu hiệu nghi ngờ, bạn có thể làm đơn đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Quản lý đô thị. Văn bản trả lời là căn cứ chắc chắn nhất, nhưng mất thời gian theo quy định của địa phương. Hãy ghi điều khoản trong hợp đồng cọc: nếu văn bản cho thấy lô dính quy hoạch thì được hoàn cọc.
Bảng tóm tắt mức độ rủi ro
| Tình trạng | Nên làm |
|---|---|
| Toàn bộ là đất ở, không dính lộ giới | An tâm giao dịch |
| Dính lộ giới một phần nhỏ ở mặt tiền | Trả giá theo phần còn lại, ghi rõ trong hợp đồng |
| Nằm trong hành lang lưới điện | Hạn chế xây dựng, giảm giá mạnh hoặc bỏ qua |
| Nằm trong kế hoạch thu hồi năm nay | Không nên mua |
Đất Ngọc làm gì cho bạn
Mọi lô trong kho ký gửi của Đất Ngọc đã được tra quy hoạch và đo ranh trước khi đăng. Nếu bạn đã tự tìm được lô, dùng dịch vụ kiểm tra pháp lý hoặc ưu đãi đo ranh trước khi cọc miễn phí. Gọi 0941 388 887 để được hỗ trợ.
