Đặt cọc mua đất thế nào cho an toàn: 9 điều khoản phải có
Đặt cọc là bước khiến nhiều người mất tiền nhất khi mua đất. Một tờ giấy viết tay "nhận cọc 100 triệu" không ghi thời hạn, không ghi điều kiện, đến khi có tranh chấp thì rất khó đòi lại. Dưới đây là cách cọc an toàn mà Đất Ngọc áp dụng cho mọi giao dịch.
Cọc bao nhiêu là hợp lý
Thông thường 5–10% giá trị lô đất. Cọc quá ít (vài triệu) thì người bán dễ bỏ cọc để bán cho người trả giá cao hơn. Cọc quá nhiều thì bạn rủi ro lớn nếu phát hiện vấn đề pháp lý. Với lô 2 tỷ, mức cọc 100–200 triệu là phổ biến.
Ký ở đâu
Nên ký hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng. Công chứng viên kiểm tra sổ gốc, giấy tờ tùy thân, tình trạng hôn nhân của người bán, nên giảm rủi ro người ký không đủ thẩm quyền. Phí công chứng hợp đồng cọc thường vài trăm nghìn đến một triệu đồng, rất nhỏ so với số tiền cọc.
9 điều khoản phải có
- Thông tin thửa đất đầy đủ: số tờ, số thửa, diện tích, địa chỉ, số giấy chứng nhận.
- Giá chuyển nhượng và cách thanh toán: tổng giá, các đợt thanh toán, chuyển khoản vào tài khoản nào.
- Số tiền cọc và hình thức nhận: chuyển khoản, ghi rõ nội dung.
- Thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng: ví dụ trong 30 ngày kể từ ngày cọc.
- Ai chịu thuế, phí: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng.
- Cam kết của người bán: đất không tranh chấp, không thế chấp, không bị kê biên, không nằm trong kế hoạch thu hồi.
- Điều kiện hoàn cọc cho người mua: nếu kết quả tra cứu cho thấy đất dính quy hoạch, diện tích thực tế hụt trên mức cho phép, hoặc ngân hàng không duyệt vay trong thời hạn.
- Phạt cọc: bên bán từ chối bán thì trả lại cọc và một khoản tiền tương đương; bên mua từ chối mua thì mất cọc.
- Bàn giao đất và mốc ranh: thời điểm bàn giao, hiện trạng bàn giao (cây trồng, nhà tạm).
5 sai lầm hay gặp
- Cọc cho người không đứng tên trên sổ, hoặc chỉ một vợ hoặc chồng ký trong khi đất là tài sản chung.
- Cọc trước khi đo ranh, sau phát hiện lô hụt vài mét.
- Không ghi điều kiện vay ngân hàng; ngân hàng không duyệt thì mất cọc.
- Đưa tiền mặt, không có biên nhận rõ ràng.
- Cọc cho "cò đất" thay vì chủ đất.
Mẫu tiến độ thanh toán tham khảo
| Đợt | Thời điểm | Tỷ lệ |
|---|---|---|
| Đặt cọc | Ký hợp đồng cọc tại công chứng | 10% |
| Đợt 2 | Ký hợp đồng chuyển nhượng | 80% |
| Đợt 3 | Nhận sổ mới, bàn giao đất | 10% |
Giữ lại 10% đến khi nhận sổ giúp người mua yên tâm người bán sẽ phối hợp ký giấy tờ, nộp thuế đúng hạn. Nếu vay ngân hàng, đợt 2 do ngân hàng giải ngân trực tiếp cho người bán sau khi nhận hồ sơ sang tên. Mọi khoản nên chuyển khoản, ghi nội dung rõ số tờ, số thửa, đợt thanh toán. Người bán nên ký biên nhận cho từng đợt, kể cả khi đã có sao kê ngân hàng.
Đặt cọc qua Đất Ngọc
Hợp đồng cọc ký tại văn phòng công chứng, có sẵn các điều khoản trên. Nếu pháp lý không đúng như hồ sơ đã gửi, Đất Ngọc hoàn 100% tiền cọc và chịu phí công chứng [DEMO]. Xem thêm quy trình giao dịch hoặc gọi 0941 388 887.
